【核心要點】
租賃保證金條款和違約金條款在租賃合同中系常見的約定條款,在出現糾紛后,出租方也經常根據租賃合同的約定將沒收租賃保證金和違約金一并主張,但司法實踐中針對保證金和違約金能否一并適用不同法院不同案件的裁判結果也不一樣,通過搜索既往案例和現行法律法規的規定發現:
在租賃合同沒有明確保證金系定金性質前提下,承租方請求適用定金罰則將得不到法院的支持,在租賃合同未就租賃保證金進行明確性質的情況下,租賃保證金在司法實踐中更多從歸屬于違約金性質的角度進行司法裁判。
【法律實務解讀】
1.物業管理費應否在租賃合同糾紛中一并處理?
司法實踐中經常出現租賃合同的主體和收取物業管理費的主體不一致的情況,此種情況下,作為出租方在起訴要求支付租金的情況下可否一并主張水電費等物業費?
雖然租賃合同關系和物業管理合同關系系兩個不同的法律關系,但在出租方和承租方在租賃合同中將租金和物業費一同約定時,法院可以一并審理。
2.租賃保證金的法律性質,可否與違約金一并適用。
大多數租賃合同中均會有關于租賃保證金(也稱履約保證金)的約定,往往約定了租賃保證金的支付,返還以及抵扣的條款,但是很少在租賃合同中針對租賃保證金的性質明確為定金或者其他性質(如讓與擔保等)的約定。通常法律意義上講,租賃保證金(履約保證金)是指租賃合同的承租方向出租方支付的用于擔保租賃合同正常履行的款項,類似于債權意義上的讓與擔保,同時一定程度上類似于《擔保法》所規定的定金性質。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》(以下簡稱《擔保法解釋》第一百一十八條:“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質的,當事人主張定金權利的,人民法院不予支持。”因此在合同沒有明確其定金性質前提下,承租方請求適用定金罰則將得不到法院的支持,在租賃合同未就租賃保證金進行明確性質的情況下租賃保證金在司法實踐中更多從歸屬于違約金性質的角度進行司法裁判。
針對司法實踐中爭議較大的租賃保證金和違約金條款能否同時適用的問題,筆者通過搜索各地不同級別法院的司法判例發現,大多數法院從違約責任的角度對租賃保證金的沒收進行定性,即租賃保證金已經包含違約金,沒收租賃保證金后若能夠完全彌補出租方的損失,則不再支持違約金的主張。當然有的法院也對沒收租賃保證金以及支付違約金的請求均予以支持。雖然實踐中出現了不同的觀點和操作,但是涉及到租賃保證金的沒收時,我國審判實踐一致認定其為違約金形式的一種,應受到我國《合同法》關于違約賠償金規定的約束。法院在判決時通常需要考慮雙方的過錯程度以及守約方的損失程度來決定沒收租賃保證金以及違約金的數額是否合理。因此,在租賃合同就租賃保證金的性質進行明確約定的情況下,應按照所約定性質對應的法律法規進行適用,否則在無約定的情況下,租賃保證金屬于違約責任的一種,可以和違約金并用,但應根據守約方所受實際損失等各種因素綜合考慮的情況下來判斷是否繼續適用違約金條款。
【經典案情回顧】
中山市中山港出口加工區物業發展有限公司與中山市乾瀧聲光電科技有限公司房屋租賃合同糾紛一案案【(2015)中中法民一終字第353號】
2013年1月1日,中山市中山港出口加工區物業發展有限公司(簡稱中山港物業公司)(甲方)和中山市乾瀧聲光電科技有限公司(簡稱乾瀧聲光電公司)(乙方)簽訂宿舍租賃合同,合同約定:乙方承租座落于中山火炬開發區出口加工區一期宿舍第1幢5樓第501-512號共12間宿舍作員工住宿,租期3年,自2013年1月1日起至2015年12月31日止;租金每間宿舍每月300元,乙方每月應向甲方繳付租金3600元,水、電費用按乙方實際發生額每月清繳,由甲方代收;乙方應于本合同生效之日起2日內一次性向甲方繳納履約保證金10800元作為乙方全面履行本合同的保證,租賃期間,乙方因違約行為而產生的違約金、逾期違約金等款項由甲方直接在履約保證金中扣減;合同終止后,甲乙雙方應于合同終止的當日對賬確認乙方應支付的租金、水電費及因租賃關系產生的其他相關費用的具體金額,如乙方拒絕支付、不按時或非歸于甲方的原因而無法支付上述費用的,甲方有權從履約保證金中扣除;乙方發生下列違約行為之一的,甲方有權終止合同、收回宿舍及配套設施、沒收履約保證金、要求乙方按三個月租賃費用的額度向甲方支付違約金并要求乙方賠償損失……(5)逾期交付租賃費用超過三十天以上的;合同還約定了其他事項。
雙方同時簽訂宿舍管理服務合同,約定:甲方負責提供轄區內公共清潔衛生、環境綠化、治安、公共用水、用電等服務,并負責對道路公共設施的維修、養護工作,甲方提供物業管理服務的期限與宿舍租賃合同中約定的租賃期限一致;場地管理費每月每間為150元,乙方每月應向甲方繳付1800元;乙方同意于本合同生效之日起2日內一次性向甲方繳納履約保證金5400元作為乙方全面履行本合同的保證;本合同是宿舍租賃合同的補充合同,隨宿舍租賃合同的終止而終止,本合同的終止、解除、違約責任、不可抗力、爭議解決、其他事項及未盡事宜等均按宿舍租賃合同的約定執行。合同簽訂后,中山港物業公司將租賃物交付乾瀧聲光電公司使用,乾瀧聲光電公司繳納了租賃押金10800元和管理費押金5400元。
乾瀧聲光電公司自2013年10月起未按約支付租金和管理費,并于同年12月12日出具承諾書1份,確認未及時繳納水電費4336.89元、2013年10月至11月宿舍租金10800元導致停水電,保證在2013年12月31日前繳納以上物業欠款15236.89元。乾瀧聲光電公司迄今未清還上述費用。
中山港物業公司追討無果,遂訴至法院,請求判令:1.解除雙方于2013年1月1日簽訂的宿舍租賃合同及宿舍管理服務合同;2.乾瀧聲光電公司支付宿舍租金28800元、宿舍管理費14400元、電費4302.68元、水費1926.7元;3.乾瀧聲光電公司承擔本案的訴訟費。訴訟期間,中山港物業公司增加一項訴訟請求,請求判令乾瀧聲光電公司支付違約金10800元。
【法院判決】
1.關于宿舍管理服務合同是否應在本案一并處理問題。
中山港物業公司和乾瀧聲光電公司簽訂的宿舍管理服務合同并非獨立的合同,其依附于宿舍租賃合同存在,是對宿舍租賃合同中關于宿舍管理部分的進一步補充,故應當并入租賃合同中一并進行審查處理。中山港物業公司在本案中一并主張宿舍管理費,并無不當,法院予以支持。
2.租賃合同解除的時間的認定。
中山港物業公司主張于2014年6月以起訴的方式行使合同解除權,乾瀧聲光電公司則抗辯中山港物業公司已經于2014年1月10日行使了單方解除權。對此,法院認為,乾瀧聲光電公司自2013年10月起未按時繳納租金,中山港物業公司有權解除合同。中山港物業公司自2013年10月起不時停水停電,又于2014年1月斷水斷電,把門鎖死,使承租方乾瀧聲光電公司無法正常占有使用租賃物,故應當視為中山港物業公司作出了不愿繼續履行合同的意思表示并行使了合同解除權。訴訟中,中山港物業公司亦確認在乾瀧聲光電公司搬走后焊死門鎖,未再復通水電,在此種租賃物無法正常使用的情況下,其再行主張乾瀧聲光電公司支付租金和管理費,法院難以支持。是故,法院采信乾瀧聲光電公司抗辯,認定雙方合同于2014年1月10日解除。
3.租賃保證金和違約金是否能同時適用、如何適用?
租賃合同中明確約定乾瀧聲光電公司若逾期繳付租金超過30天以上的,中山港物業公司有權沒收履約保證金并要求乾瀧聲光電公司按三個月租金標準支付違約金。乾瀧聲光電公司主張中山港物業公司在沒收了租賃保證金后再要求其支付違約金顯失公平,且是格式條款,中山港物業公司亦無法證明其損失的具體數額故不應同時沒收保證金和支付違約金。二審法院認為,本案的租賃合同是雙方當事人磋商之后簽訂的,并不存在提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形,故不屬于無效格式條款,但涉案租賃合同中租賃保證金作為違約責任的一部分,其性質應理解為違約金。中山港物業公司在已經沒收乾瀧聲光電公司租賃保證金的情況下又主張違約金,但中山港物業公司并未舉證證明其實際損失。中山港物業公司無法舉證證明其損失的具體數額,故本院認為以六個月的租金標準約定違約金過高。一審訴訟中乾瀧聲光電公司曾作出無需支付違約金的抗辯,上訴亦認為中山港物業公司無法證明其損失,上述表述包含了違約金過高的意思表示,故從公平的角度本院對其違約金予以調整,調整為三個月租金,在中山港物業公司沒收了乾瀧聲光電公司租賃保證金的情況下,無權再要求乾瀧聲光電公司支付違約金。
一審法院判決:
一、確認中山港物業公司和乾瀧聲光電公司于2013年1月1日簽訂的宿舍租賃合同和宿舍管理服務合同于2014年1月10日解除;二、乾瀧聲光電公司于判決發生法律效力之日起七日內向中山港物業公司支付租金12000元、管理費6000元、電費4302.68元和水費1926.7元;三、乾瀧聲光電公司于判決發生法律效力之日起七日內向中山港物業公司支付違約金10800元;四、駁回中山港物業公司的其他訴訟請求。
二審法院判決:
一、維持廣東省中山市第一人民法院(2014)中一法張民一初字第649號民事判決第一、二項
二、撤銷廣東省中山市第一人民法院(2014)中一法張民一初字第649號民事判決第三、四項;
三、駁回被上訴人中山市中山港出口加工區物業發展有限公司的其他訴訟請求。
【法律風險防范】
1.從出租方角度來看,出租方在簽訂租賃合同時,應在租賃合同中對租賃保證金/押金的性質進行明確的約定,明確約定為定金性質。
在出租方與承租方在租賃合同中明確約定租賃保證金的性質為定金性質的情況下,后續租賃合同出現糾紛后,出租方就可以將租賃保證金和違約金一并主張,除了可以根據租賃合同的約定沒收保證金/押金,還可以另行主張違約金。
2.從承租方角度來看,盡量能夠在租賃合同中將保證金/押金條款表述為“承租人有下列違約行為的,押金作為違約金賠償不予退回。”將保證金/押金演化為違約金的一部分。
作為承租方一旦違約,通常會面臨出租方在租賃合同中約定條款的約束,包括沒收保證金/押金,以及主張違約金的訴求,若承租方在簽訂租賃合同之時就通過審核修訂合同將對自身不利的條款進行修改,則后續不會承擔不必要的損失。
3.無論出租方還是承租方,在簽訂租賃合同之前均應聘請專業法務人員或者律師對租賃合同進行詳細的審核把關。
承租雙方若能有專業人員的風險把關,則無論租賃合同履行過程中出現任何糾紛,均能實質性地降低法律風險,以及避免不必要的各類損失。
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